关于印发《平罗县新建商品房预售资金监管实施细则》的通知

为加强新建商品房预售资金的监督管理，现将《平罗县新建商品房预售资金监管实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。    

平罗县住房和城乡建设局

2021年3月16日

平罗县新建商品房预售资金监管实施细则

为加强商品房预售监督管理，维护购房人合法权益，规范新建商品房预售资金的使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合本县实际，制定本细则。

一、预售资金监管范围

(一)本县行政区域内申请新建商品房预售许可的房地产项目，其项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本细则。

(二)本细则所称新建商品房预售资金(以下统称预售资金)，是指本县区域范围内所有参与开发建设的房地产开发企业(以下简称开发企业)预售在建商品房，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款或开发企业代购房人垫付的预售资金等。

本县的保障性住房预售资金不纳入监管范围。

(三)本县新建商品房预售资金的监督管理遵循“多方监督、专户专存、专款专用”的原则。

二、资金监管工作分工

(四)平罗县住房和城乡建设局是本县新建商品房预售资金监管的主管部门(以下简称监管部门)，负责本实施细则的组织实施。

(五)平罗县住房和城乡建设局所属的平罗县房屋产权产籍管理所(以下简称监管机构)，具体负责本县新建商品房预售资金监管工作。

三、签订监管协议

(六)建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

(七)房地产开发企业申请商品房预售许可前，与监管机构、监管银行签订《平罗县新建商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)，按照一个房地产项目对应一个账户的原则在监管银行开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。

(八)项目预售过程中，开发企业不得变更监管银行和监管账户，监管银行不得变更监管账户。

(九)监管资金是指预售项目所需的建筑施工、设备安装材料购置、配套建设等相关建设费用。  

(十)监管协议主要包括以下内容:

(1)开发企业的名称、地址;

(2)监管项目的名称、坐落位置;

(3)监管账户名称、账号;

(4)监管项目范围;

(5)监管资金额;

(6)监管资金的收存及使用等;

(7)违约责任;

(8)其他需要说明的情况。

(十一)开发企业签订监管协议时，应当向监管机构和监管银行提供以下资料:

(1)施工合同及大宗材料采购合同等;

(2)工程进度计划表、工程款支付情况表和资金使用计划;

(3)项目成本预算书;

(4)其他必要材料。

前款第一项规定的资料发生变更的，房地产开发企业应当自变更之日起5个工作日内向监管机构提供变更后的相关资料。

(十二)房地产开发企业、监管银行与监管机构法定代表人或委托代理人签订《平罗县新建商品房预售资金监管协议》。

(十三)房地产开发企业申请商品房预售许可，除所需申报材料外，还应提交监管协议。

(十四)监管机构收到开发企业监管资金使用申请后经现场勘验，并通过局务会硏究同意，由相关责任人进入监管系统上传《商品房预售资金监管用款拨付通知书》，并将电子拨付信息传输至监管银行。

(十五)监管银行应指定专人负责预售资金监管工作，严格按照监管协议规定，建立预售资金收支台账，做好数据整理工作,每月5日前向监管机构报送监管账户前月及累计出入账情况。

(十六)监管机构应做好日常指导、监督工作，指定专人及时核对网签和合同备案信息与监管账户出入账信息，并做好勘验、审批等相关工作。

四、预售资金缴存管理

(十七)监管账户实行封闭式管理。由购房人逐步存入该监管账户的预售资金未经监管机构同意拨付的，一律不准使用。

(十八)购房人应当按照商品房买卖合同约定的交款方式及时限，将房价款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户，开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

(十九)购房人申请按揭贷款的，开发企业应将预售资金监管账户提供给贷款银行，作为贷款到账账户。贷款银行应在审批放款后3个工作日内将贷款直接划转至预售资金监管账户，不得划转其他账户或直接支付开发企业。

(二十)监管银行核实缴款信息后，向购房人出具缴款凭证，房地产开发企业应当根据监管银行出具的缴款凭证为购房人换取缴款票据。

(二十—)预售资金未按照监管协议收存的，监管机构将暂停该项目网签。

五、预售资金使用管理

(二十二)建设项目符合下列条件时，房地产开发企业可以向监管机构按工程进度申请使用监管资金。

(1)在正常施工的情况下，完成主体封顶后，申请使用监管资金不得超过存入监管账户预售资金总额的50%。

(2)在正常施工的情况下，按主体封顶至商品房买卖合同约定的预期交付日期(不包含冬歇期)计算，将30%监管资金按月平均拨付，累计申请使用监管资金不得超过80%。

(3)开发企业取得《工程竣工验收备案表》后，可申请使用全部监管资金。

(二十三)房地产开发企业向监管机构提交新建商品房预售资金监管用款申请时，监管机构自收到次日起3个工作日内完成勘验及审核。对符合条件的，监管机构出具《商品房预售资金监管用款拨付通知书》，监管银行应当依据监管机构出具的《商品房预售资金监管用款拨付通知书》和传输的电子信息，自收到次日起2个工作日内完成监管资金拨付。

(二十四)有下列情形之一的，出具《商品房预售资金监管用款不予拨付通知书》，并说明理由:

(1)工程未按本规定建设到实际进度的;

(2)申请资金超出用款额度的;

(3)实际用途、收款单位与合同约定不符的;

(4)该项目之前存在违规使用监管资金记录的;

(5)未按照规定将监管资金全部存入监管账户的;

(6)按照规定使用监管资金的其他情形。

(二十五)有下列情形之一的，监管机构可以停止开发企业监管账户的资金支取，督促开发企业尽快改正。

(1)预售项目发生质量事故的;

(2)预售项目未按期交付或存在不能按期交付风险的;

(3)开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设的;

(4)开发企业未专款专用等违规用款行为的;

(5)其他情形。

六、退款处理

(二十六)房地产开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业应向监管机构提交《商品房预售资金退款申请表》及《新建房屋买卖合同备案撤销申请审核表》，申请解除退款部分的监管。  

(二十七)经监管机构审查后，符合相关规定的，在2个工作日内通知监管银行拨付。

七、解除监管

(二十八)开发企业办妥监管项目不动产首次登记后，应及时申请撤销监管账户的监管。

(二十九)开发企业申请办理解除监管的，应当提交监管项目的不动产登记证明。

(三十)监管机构自受理申请后1个工作日内完成审核。审核通过的，由监管系统向监管银行发出解除监管信息并向开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户解除监管证明》。

八、各方责任

(三十一)开发企业应协助购房人将全部房价款交入监管账户，并按规定使用资金，应提交真实、有效的申请材料办理新建商品房预售资金监管的相关手续。开发企业若不按规定使用新建商品房预售资金、不按规定将房价款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、以及提交虚假的材料办理新建商品房预售资金监管相关手续，由监管机构责令其限期改正、暂停监管资金拨付，逾期不改的，由监管部门关闭该项目商品房买卖合同网上签约，同时记入开发企业信用档案并向社会公示。

(三十二)监管银行在有关部门对监管账户资金进行冻结或扣划时，应说明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将相关情况告知监管机构。若监管银行不按《细则》规定和三方协议约定履行义务，监管机构可暂停与其合作，并将其违规违约行为通报金融主管部门。

(三十三)各商业银行在发放新建商品房购房贷款时，应当将购房贷款直接发放到该套商品房买卖合同注明的监管账户中,对未按规定发放购房贷款的，由银行主管部门负责查处。开发企业已办理完成不动产首次登记的，对应项目仍未发放的购房贷款，不再进行监管。

(三十四)监管机构应定期对首付款入账情况进行监管检查;对未按规定入账的开发企业，监管机构应督促其整改，因特殊情况无法入账的开发企业应提交相关情况说明。若监管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。

九、实施时间

(三十五)本细则自2021年3月1日起正式施行，有效期至2026年2月28日。