平罗县以体制机制创新破题 推动土地权盘活增值

今年以来,平罗县坚持以先行区建设为统领,坚决扛起土地权改革重点县政治责任,紧扣农村集体经营性建设用地入市、宅基地自愿有偿退出和有偿使用等试点任务,聚焦盘活土地资源、激活土地价值、实现土地增值的改革目标,先行先试、大胆探索、创新突破,努力为全区土地权改革探路子、做示范、创经验。

一、抓实打牢三个基础,为土地权改革铺路架桥

坚持以空间规划为引领、以确权颁证为前提、以市场建设为抓手,着力优化用地空间、明晰土地权属、搭建交易平台,努力构建管控有效、确权到位、交易顺畅的改革基础体系。一是规划管控基础。着眼厘清土地边界、优化用地空间、强化用途管制,编制《平罗县国土空间规划》,划准划实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线,明确各类土地类型、用途、边界;修编完成《平罗县村庄布局规划》和14个“多规合一”实用性村庄规划,将全县144个行政村1092个自然村优化调整为52个集聚提升类中心村(含146个自然村)、127个城乡融合类村庄、440个整治改善类基层村和379个搬迁撤销类村庄,引导农村土地合理有序开发利用;落实10%建设用地指标“留白”机制,为公益事业、重点产业、生态保护、村庄建设等预留弹性空间,用规划管用地、保自然、促修复。二是确权颁证基础。把确权作为资源变商品的基础性和先导性工作,围绕落实集体土地所有权,委托技术单位对全县144个行政村农用地、建设用地、未利用地核查登记,颁发《集体土地所有权证》,推动集体土地村民自治实体化,增强农村基层组织凝聚力和战斗力;围绕保障宅基地资格权,出台《农村宅基地资格权证颁发实施细则》,登记符合宅基地资格权发证条件210户,已颁发资格权证188本;围绕放活集体建设用地使用权,颁发集体经营性建设用地使用权证125宗,登记农村公益性建设用地使用权187宗;围绕激活农业设施使用权,出台《农业设施使用权确权登记颁证实施细则》,赋予农业设施使用权证融资功能,已颁发权证140本,全县农村产权确权颁证达13项,为扩权赋能奠定了基础。三是市场交易基础。依托县农村产权流转交易市场,搭建农村产权流转交易平台,出台《土地产权流转交易管理办法》,拓展土地经营权流转、集体经营性建设用地入市、集体资源资产发包租赁、抵押融资等线上交易功能,完善“互联网+”和手机APP流转交易服务模式,实现申请、审批、流转、交易等一站式服务,简化办事流程,优化服务质量,抵押贷款办理时限由原来2个工作日缩短至30分钟内办结,累计办理抵押贷款2.58万笔15.64亿元,农村产权流转交易额达53.2亿元,促进了农村生产要素合理流动和优化配置。

二、健全完善五项制度,为宅基地改革畅通渠道

针对农村居民点“多、散、乱”、村庄“空心化”率高、宅基地使用面积不均衡等现实问题,健全完善宅基地使用管理制度,坚持“一户一宅、面积法定,控制总量、盘活存量”原则,坚持规划保留村庄转让做“加法”、规划不保留村庄退出做“减法”思路,向存量、闲置宅基地要用地空间和发展资本。一是审批县域统筹制度。出台《平罗县农村宅基地取得审批管理办法》,明确宅基地申请条件、审批程序、建房许可、管理监督等制度,在县域范围内打破乡镇、村组界限申请审批宅基地,使用存量建设用地的由乡镇政府审批,占用农用地的由县级政府审批,全县统筹审批宅基地136户,破解了农业经营者居住与生产经营分离等问题。二是超占有偿使用制度。出台《平罗县农村宅基地有偿使用管理暂行办法》,坚持“尊重历史、逐步规范、公平使用”原则,以法定270㎡加200㎡庭院经济用地为基数,每超占100㎡以内、200㎡以内、200㎡以上,每平方米分别收取1元、2元、3元有偿使用费,累计收缴超占有偿使用费1120万元,实行“村收、民用、乡管”,破解了集体资源占有不均衡的问题。三是自愿有偿退出制度。出台《平罗县农村宅基地自愿有偿退出管理暂行办法》,在尊重农民意愿的前提下,允许在城镇有稳定职业、收入和固定住所的农户,选择“产权全部退出、退房地留承包地、退房地和部分承包地”三种方式退出农村产权,集体经济组织根据不同退出方式给予不同补偿,共退出产权3264户,插花安置生态移民1638户,保障农村居民住房需求户1755户,破解了农民闲置财产变现难的问题。四是新增多元保障制度。出台了《农村房屋规划建设置换转让租赁管理办法》,对符合新增审批条件和拆迁后仍有建房需求的农户,鼓励在中心村和规划保留村庄自建、购买、转让、租赁住房,全县新增审批宅基地136宗,满足了不同群体的住房需求,改善了农村住房条件。五是综合整治利用制度。出台《关于盘活农村闲置房地 改善农村人居环境的指导意见》,采取货币补偿、权属置换、复垦确权等方式,按照房屋建设结构和建设年限分类设置不同标准予以补偿,逐步清理腾退规划不保留村庄。整合县农牧场、鱼种场、良种繁殖场等现有资源、资产、资金,组建成立平罗县德润农业投资有限公司,探索运用市场化手段开展规划不保留村庄闲置房地收储整治,采取复垦、入市等方式盘活利用。全县已实施20个“空心村”986宗闲置房地退出整治,腾退建设用地2725亩,复垦耕地1325亩,规划建设“中心村”3个,姚伏镇灯塔中心村按照“田园别墅、乡村民居、四合院、农村公租房”模式,规划建设住房409套,一期建成178套,打造黄河流域生态宜居美丽村庄示范样板。

三、创新建立五项机制,为土地入市绘好线路图

围绕建立“同权同价同责、流转顺畅、收益共享、分配合理”的农村集体经营性建设用地入市制度,出台《平罗县构建城乡统一建设用地市场实施方案》《平罗县农村集体经营性建设用地入市管理办法》等,构建城乡统一的建设用地入市交易规则,赋予入市土地出租、作价入股、转让等权能,规范土地入市交易行为,提升集体土地价值、激活农村土地市场、激发农村发展活力。一是地价评估机制。通过政府采购选定具有资质的评估单位,参照《城镇土地估价规程》,综合考虑基础设施配套和区位等因素,对全县13个乡镇农村集体经营性建设用地定级和基准地价进行评估,商服类用地划分为3个级别、工业仓储类用地划分2个级别,形成覆盖全县的农村集体经营性建设用地基准地价体系,实现与国有建设用地“同权同价”。二是民主决策机制。按照“事项民议、地价会审、结果公示、分配公开”程序,农地入市必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意,形成书面决议,向全体村民进行公示,接受村民有效监督;实行阳光作业、公开交易,出让前将入市地块面积、用途、出让总价等在政府网站及农村产权交易平台进行公告,交易结束后将宗地出让结果、成交价等进行公示,实现公开公平公正交易。三是多元入市机制。采取就地入市、调整入市、整治入市、优先入市四种途径,探索以村集体经济组织、农业合作社、土地股份合作社等为入市主体的“自主入市”“委托入市”“合作入市”模式,今年入市25宗303.98亩1931.47万元,建成仓储物流、农产品加工等农村产业项目24个,显化了村集体主体权能,保障了新产业新业态用地,促进了乡村产业振兴,拓展了村民就近就业空间。四是收益分配机制。按照兼顾国家、集体、个人三者利益的原则,政府以征收20%增值收益调节金的方式参与分配,集体经济组织分享80%的土地增值收益,优先用于发展壮大集体经济项目和公益事业建设,并折股量化到村集体经济成员,既壮大了集体经济,又增加了农民财产性收入。全县53个村集体经济组织累计入市集体经营性建设用地139宗1153.56亩,土地出让总金额7383.95万元,村集体分享增值收益2228.96万元,村均达42万元。五是复垦指标调整机制。按照“建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低”的原则,采取增减挂钩的方式,将偏远乡村零散、面积小的闲置集体建设用地予以复垦,复垦后的建设用地指标异地调整到符合规划的建新区使用,建新区给予复垦区每亩1万元的复垦补助,提高了复垦区农民的积极性。累计调整使用建设用地指标785亩,满足了63个农村产业项目建设需求,实现了闲置建设用地指标异地调整使用。