平政办发〔2017〕36号县人民政府办公室关于印发平罗县2017年棚户区城中村改造项目（一期）实施方案的通知

　　县直有关部门：

　　《平罗县2017年棚户区城中村改造项目（一期）实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　平罗县人民政府办公室

　　2017年3月24日

　　平罗县2017年棚户区城中村改造项目（一期）实施方案

　　二〇一七年二月

　　目 录

　　第一章项目概况- 5 - 

　　1.1项目名称- 5 - 

　　1.2项目建设地址- 5 - 

　　1.3项目建设性质- 5 - 

　　1.4实施单位- 5 - 

　　1.4.1公司简介- 5 - 

　　1.4.2经营者素质- 6 - 

　　1.5项目建设背景- 6 - 

　　1.6项目建设的必要性- 9 - 

　　1.7建设规模及内容- 11 - 

　　1.8投资估算及资金来源- 11 - 

　　1.8.1投资估算- 11 - 

　　1.8.2资金来源- 13 - 

　　1.9建设工期- 13 - 

　　1.10项目总体评价- 13 - 

　　第二章项目拆迁及补偿方案- 13 - 

　　2.1项目拆迁- 13 - 

　　2.2征收补偿方案- 13 - 

　　第三章项目实施管理方案- 16 - 

　　3.1项目组织管理- 16 - 

　　3.2资金管理- 18 - 

　　3.3项目实施安排- 18 - 

　　第四章项目投资估算- 18 - 

　　4.1估算依据- 18 - 

　　4.2投资估算说明- 18 - 

　　4.3资金筹措- 19 - 

　　第五章风险评价及社会效益评价- 19 - 

　　5.1风险评价- 19 - 

　　5.2社会效益评价- 22 - 

　　第六章结论- 23 - 

1.8.2资金来源

　　项目所需资金26448.45万元，其中：项目资本金5448.45万元，由企业自筹，占项目总投资的比例为20.60%。申请农业发展银行银行中长期贷款21000.00万元，占项目总投资的比例为79.40%。

1.9 建设工期

　　本项目改造周期为1年，具体为2017年3月-2018年2月。

1.10 项目总体评价

　　本项目的建设可以提高当地居民的住房水平，具有明显的社会效益和经济效益。项目施工期产生的生活污水、生产废水、生活垃圾、扬尘、尾气、恶臭以及设备运行噪声对环境造成一定的影响，但在采取措施后其影响程度和范围将大大减轻，不会对环境造成明显不利影响。因此，在各项环境保护措施落实的基础上，本项目的建设具有环境可行性。

第二章 项目拆迁及补偿方案

2.1项目拆迁

　　前进村拆迁片区涉及拆迁户1218户，拆迁总面积112056平方米。

2.2征收补偿方案

　　1.产权置换标准。棚户区改造项目采取产权置换为主和货币化补偿为辅的安置补偿方式。房屋装饰装修部分，由具有资质的评估机构进行评估确定补偿金额，根据补偿金额再折算成置换面积。住宅用房置换面积超出或不足被征收房屋面积部分，按当年安置房价格和房地产市场价格各自计算差价多退少补。具体置换标准：（1）棚户区改造项目在规划区范围内，属国有土地性质的，按照《平罗县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（平政发〔2011〕275号）执行。（2）棚户区改造项目在规划区范围内，属集体土地性质的，依照《平罗县城市规划区征收集体土地及房屋拆迁安置补偿暂行办法》（平党办发〔2012〕17号）执行。

　　2.房票安置标准。被征收房屋及附属设施置换的安置房面积，属国有土地乘以我县商品房平均价格2300元/平方米，属集体土地乘以我县商品房平均价格2000元/平方米（不含土地出让金），加上搬迁补助、临时安置补助等货币补偿为房票票面金额。

　　3.货币补偿标。征收国有、集体土地上房屋给予一次性货币补偿的，按置换安置房面积乘以我县安置房平均价格2000元/平方米，加上奖励、补助等货币补偿为补偿总价。

　　4.其它货币补偿标准。（1）搬迁补助费：产权置换给两次搬迁补助费，货币补偿给一次，每次每户600元。（2）临时安置补助费：选择开发企业存量商品房给予6个月临时安置补助，每人每月200元。政府集中安置给予6个月临时安置补助，每人每月200元。给予一次性货币补偿的不再支付临时安置补助费用。（3）奖励政策：实行提前签约奖励，被征收人在征收决定公告发布后10日内签订协议的，给予15000元的奖励；第11日至第20日签订协议的，给予10000元 的签约奖励；第21日至第30日签订协议的，给予5000元的奖励；第31日以后签订协议的，不再给予签约奖励。

　　5.商业用房补偿方式。对商业用房实行货币补偿，由具有资质的评估机构进行评估，补偿内容包括：（1）房屋补偿费；（2）单项设施补偿费；（3）营业损失费；（4）货物搬运费；（5）不可预见费。

　　6.安置房产权政策。棚户区改造的安置住房将给予完全产权。被征收家庭首次置换90平方米以下安置住房，可按1%的税率计征契税；置换两套（含两套）以上的，其中一套可按1%的税率计征契税，其余则按法定税率计征契税。对住房特困家庭，可优先给予租赁型保障房进行安置，一次性解决住房问题。

　　7.房源购置的确定。根据估算的28个安置房源综合成本，德渊公司采取了竞争性磋商的方式，分别与28个房源的开发商正式签订了《安置房订购协议（意向书）》。详见下表：

　　安置房订购协议签订统计表

第三章 项目实施管理方案

3.1 项目组织管理 

3.1.1项目领导机构组建方案 

　　为了保证项目建设的顺利进行，按照团结协调、勤政务实、开拓创新、廉洁高效的原则组建项目建设领导小组，加强对项目开发建设的组织领导是十分必要的。因此，特设立“平罗县2017年棚户区城中村改造项目（一期）领导小组”。在领导小组下面设立“平罗县2017年棚户区城中村改造项目（一期）工程指挥部”，使其在“平罗县2017年棚户区城中村改造项目（一期）领导小组”的监督下对整个项目进行实施。

　　3.1.2项目管理机构组建方案及管理体系图

　　指挥部在领导小组的领导下，负责协调解决项目建设中的规划、筹资、建设等重大问题，以确保各职能部门密切配合，通力合作。指挥部下设各职能部门，并明确各职能部门的职责。

　　3.1.3机构适应性分析

　　在整个管理机构中，管理趋于扁平，信息沟通简捷方便，职权和职责分明、命令统一，便于统一指挥，集中管理。但对于领导的精力和专业性要求均较高。本项目通过组建工程指挥部的方式对领导工作进行分工合作，有效的解决了这一问题。在项目实施过程中，应注意领导小组工作责任的划分，避免出现多头领导的现象。

　　人力资源配置表

3.2 资金管理

　　该项目在实施过程中要及时支付拆迁安置款，向被拆迁户讲解拆迁的政策，积极做通被拆迁户的工作，及时了解他们的诉求。同时，对项目资金实行分阶段收报账管理，对按照要求搬迁的居民要按照政策进行奖励。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。

3.3 项目实施安排 

　　本项目改造周期为1年，具体为2017年3月-2018年2月。

第四章 项目投资估算 

4.1 估算依据 

　　1.《宁夏回族自治区县（市、区）征地补偿标准通知》（宁政发〔2010〕3号）；

　　2.《关于做好棚户区改造货币安置工作的指导意见》（宁建发〔2015〕32号）；

　　3.平罗县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（平政发〔2011〕275号）；

　　4.《平罗县城市规划区征收集体土地及房屋拆迁安置补偿暂行办法》（平党办发〔2012〕17号）；

4.2 投资估算说明

1.统筹购买安置房补偿标准：被征收房屋及附属设施置换的安置房面积，属国有土地乘以我县商品房平均价格2300元/平方米，属集体土地乘以我县商品房平均价格2000元/平方米。

　　2.货币化安置补偿标准：对征收国有、集体土地上房屋给予一次性货币补偿的，按置换安置房面积乘以我县安置房平均价格2000元/平方米计算。

　　3.搬迁奖励费：搬迁奖励费实行提前签约奖励，被征收人在征收决定公告发布后10日内签订协议的，给予15000元的奖励；第11日至第20日签订协议的，给予10000元的签约奖励；第21日至第30日签订协议的，给予5000元的奖励；第31日以后签订协议的，不再给予签约奖励。

　　4.搬迁补助费：产权置换给两次搬迁补助费，货币补偿给一次，每次每户600元。拆迁涉及户数1218户，其中产权置换户数为853户，货币补偿户数为365户，搬迁补助费为124.26万元。

　　5.临时安置费：每人每月补助200元，按照3人/户，补助按照6个月计算，总计临时安置费为438.48万元。

4.3资金筹措 

　　项目所需资金26448.45万元，其中：项目资本金5448.45万元，由企业自筹，占项目总投资的比例为20.60%，申请农业发展银行中长期贷款21000.00万元，占项目总投资的比例为79.40%。

第五章 风险评价及社会效益评价

5.1 风险评价

　　项目对社会稳定风险可分解为八种类型：政策规划和审批程序、拆迁及补偿、安置及生活保障、项目实施方案及施工质量、方案的技术经济性、生态环境影响、经济社会影响和媒体舆情。

　　1.主要风险因素

　　按照风险可能发生的项目阶段（决策、准备、实施、运营），结合当地经济社会与拟建项目的相互适应性，从初步识别的各类风险因素中通过分析、筛选、归纳出主要的和关键的单因素风险，见下表5-1。

　　表5-1主要风险因素识别表

　　2.防范和化解措施

　　针对前面识别出的主要的风险，本分析报告提出了如下防范和化解措施。

　　（1）拆迁过程风险防范与化解措施

　　一是增设听证制度，听取专家、群众的意见，确保拆迁补偿方案工作公开、透明。二是拆迁实行计划管理，做到有序拆迁。三是严把拆迁许可关。申请领取房屋拆迁许可证的单位，应当向有关单位提供有关资料，从源头上保证拆迁项目合法。四是实行管拆分离，保证拆迁工作的公平性、公正性。五是做好信访接待，建立了处理诉迁问题联动机制，完善解决上访问题长效机制。六是加强监督检查，设立了投诉热线，设置了举报箱。七是坚持拆迁诚信。建立了诚信档案，记录房屋拆迁单位的良好行为和不良行为，综合评价后将结果向社会公布，接受社会群众的监督。八是强化一站式服务。积极推行自动化办公、一条龙服务、网络化管理，实现房屋拆迁、补偿各环节的高效衔接，既方便了群众，又提高了办事效率。

　　（2）资金筹措和保障风险防范与化解措施

　　项目实施所需资金由申请国家专项建设基金、银行贷款、自筹资金组成，为降低项目资金风险，拟采取：贯彻执行节约成本，降低消耗措施；实施内部资金账户，实施二级核算制度；坚持多渠道融资，强化流动资金筹措；通过内部银行，快速实现施工流动资金的筹集；采取经济活动分析措施，发现问题及时采取措施；执行合同管理制度，挖掘资金潜力，发挥流动资金的效益。此外，针对可能出现的工期延迟等因素导致的资金超出预期，提前制定应对措施。

　　（3）文明施工和质量管理风险防范与化解措施

　　拆迁施工前必须依法申领施工许可证。施工过程中，严格遵守文明施工管理制度，落实文明施工责任制，责任到人，有奖有罚。成立以项目经理为主的安全生产委员会或领导小组，并配备规定数量的专职和兼职安全管理员，并做到按专业、岗位、区域等包干负责。定期学习文明施工管理规定，务必使施工人员明白文明施工的重要性。同时随着项目的推进，开展文明施工竞赛活动，做到有布置、有检查、有考评、有奖惩。设投诉电话，接受居民、群众的监督，所有投诉问题保证在8小时内予以答复或安排整改。

　　（4）房屋征拆补偿风险防范与化解措施

　　确定合理的补偿标准，增加房屋征收的安置方式。增加房屋征收补偿的方式、种类，可以多角度、多方面对拆迁居民的损失进行补偿。合理确定拆迁与建设的过渡期间的补偿费用，积极协助居民解决过渡期间出现的问题与纠纷，确保居民生活无忧，降低由此带来的风险概率。引入公众参与制度，实施方案需公示，听取群众的意见，争取在源头上减少矛盾的发生几率。对于已经通过的补偿标准要严格遵照执行，做到公平、公开、公正、透明。

　　本项目可能引发的不利于社会稳定为低风险，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。

5.2 社会效益评价

　　该项目为棚户区改造项目，通过货币化安置和统筹购买安置房实行，居民可自行选择心仪的商品房作为安置房，大大提高了居民的生活水平，提升平罗县的城市面貌，项目的实施具有良好的社会效益，集中表现在以下几方面：

　　1.该项目的建设有利于推动平罗县棚户区改造步伐，提升城市环境，增强城市运行的包容性、协调性和安全性，进一步提升城市的综合承载能力。

　　2.项目实施后，将达到集约利用土地资源，改善棚户区面貌，切实提升居民生活和居住水平的目的，推动地方经济社会的快速发展。

　　3.该项目的建设有利于消化平罗县的存量住房，促进当地房地产等行业的发展，改善当地的投资环境，因此，该项目的建设符合相关产业政策的要求。

　　4.该项目的实施对平罗县棚户区的基础设施、社会服务容量和城镇化进程起到推动作用，包括新修道路、新增排水、供电、服务网点等。

　　5.项目的建设有利于节约利用土地，提高土地利用率，扩大经济发展空间，缓解平罗县城市经济发展中建设用地紧张的矛盾，促进经济、社会事业的全面发展。

　　6.该项目的实施，可为社会提供多个就业机会，包括吸收民工就业和城市下岗待业人员就业，对增加就业岗位、创建和谐社会具有重要意义。

　　总之，该项目建设符合国家产业政策和平罗县城市发展规划，对促进平罗县经济的发展具有积极作用，项目的建设具有良好的社会效益。

第六章 结论

　　本项目为平罗县2017年棚户区城中村改造项目的一部分，随着平罗县经济社会发展，产业结构日趋完善，竞争优势明显，经济总量连续多年增长，城市规划、经济建设方面形成的很多亮点。但是，城市快速发展的同时也积累了一些亟待解决的问题，突出表现为城市的整体现代化水平和整体管理的一致性仍有一定差距。本项目实施具有良好的社会效益，可促进社会和谐发展，提高城市形象，提高居民生活品质，促进社会经济发展，并将在一定程度上有利于改善城市快速发展的过程中积累下来的问题，为城市的可持续性发展做出贡献。因此本项目的建设是非常必要的。